【课程背景】
一、政策层面：保障性住房进入战略机遇期
1、国家层面持续加力推进
2025年12月召开的中央经济工作会议明确提出，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。2026年《政府工作报告》进一步强调“优化保障性住房供给，加快危旧房改造”，并首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”。住房城乡建设部数据显示，截至2026年6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。“十五五”规划纲要明确提出完善住房保障体系，加强保障性住房全流程管理-。保障性住房已进入大规模建设与精细化运营并重的新阶段。
2、河南省出台系列配套政策
2026年1月，河南省人民政府办公厅印发《推动2026年第一季度经济发展实现良好开局若干政策措施》，明确支持各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房。2026年6月，河南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于推动城市高质量发展的实施方案》，提出推动收购存量商品房重点用于保障性住房，到2030年新增保障性租赁住房5万套以上。河南省同时明确保障性住房土地增值税预征率为零，从财税层面进一步降低保障房项目成本。
3、洛阳市构建“1+2+N”政策体系
洛阳市已出台《洛阳市收购存量商品房用作保障性住房工作实施方案》，构建“1+2+N”保障性住房政策体系。方案鼓励支持地方国企作为收购主体，聚焦城市核心板块配套服务和产业发展需求，开展收购存量商品房用作保障性住房。收购主体负责保障性住房的全流程运营管理，包括租金确定、承租人资格审查、房屋维护、租金收取及租赁纠纷处理等。洛阳市住建局于2026年4月印发《关于进一步加强公租房建设管理工作的通知》，进一步规范政府投资公租房的资格受理、房源分配、房屋使用和退出等后期管理工作。
二、市场层面：保障房运营从“建好”转向“管好”
当前，全国保障性住房供应规模持续扩大，工作重心正从建设筹集向运营管理延伸。保障性租赁住房REITs市场已从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段。行业共识是：在存量房源和资金支持快速到位的背景下，运营管理能力将成为盘活存量、提供有效住房供应的关键。然而，保障房项目普遍面临低租金与高成本矛盾、出租率压力、运营收入不足等痛点。如何实现保障房从“民生工程”向“可盈利、可循环”的市场化业务转型，成为行业共同课题。
三、公司层面：洛阳开元城投的战略使命与现实挑战
洛阳开元城市投资发展有限公司成立于2024年1月，注册资本20亿元，是洛阳市负责城中村改造和保障性住房建设投资管理运营的市属平台公司。公司确立“安居工程+多元造血”核心战略体系，以城中村改造和保障性住房建设运营为核心，聚焦城中村改造资金管理、安居工程等重点业务板块。公司明确提出努力打造洛阳城市建设新名片及保障房领域的新标杆。
然而，作为成立不足三年的新兴平台公司，开元城投在保障房领域也面临诸多现实挑战：
1、专业运营能力有待构建：保障房从建设到运营的全链条管理涉及政策执行、租务管理、资产维护、客户服务等多维度专业能力，亟需系统化提升；
2、盈利模式尚需探索：保障房的民生属性决定了低租金、长周期的运营特点，如何在履行社会责任的同时实现可持续经营，需要深入探索多元化盈利路径；
3、资产证券化路径尚不明晰：随着保租房REITs市场进入扩募新阶段，如何培育优质底层资产、对接资本市场，是公司必须提前布局的战略课题；
4、政策窗口期稍纵即逝：当前各级政策密集出台、资金支持力度空前，但政策红利的窗口期有限，亟需快速提升团队政策理解力和业务执行力。
在此背景下，本次培训旨在帮助开元城投团队系统掌握保障性住房政策法规、全面提升运营管理能力、精准对标行业标杆、科学识别风险机遇，为公司打造保障房领域新标杆奠定坚实的人才和能力基础。
【课程收益】
1、政策层面：精准把握政策导向，抢占发展先机
2、运营层面：构建全流程管理能力，提升运营效率
3、案例层面：对标行业标杆，借鉴成功经验
4、风险与创新层面：识别运营风险，探索发展路径
5、组织层面：强化团队能力，支撑战略落地
【课程时间】
1.5天
【课程对象】
洛阳开元城市投资发展有限公司相关业务人员
【课程大纲】
一：保障房、公租房相关政策法规
1、全国保障性住房政策体系概述
1）国家层面政策框架
Ø 保障性住房已形成“配租型+配售型”双轨并行的制度体系。
Ø 配租型包括公共租赁住房和保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。
Ø 2025年12月召开的中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。
Ø 2026年5月，国务院发文推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围，推行按就业居住年限、住房困难程度确定保障对象和退出机制。
2）保障性住房建设进展
Ø 住房城乡建设部数据显示，截至2026年6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。
Ø 2026年6月，央行3000亿元保障性住房专项再贷款全面投放落地，全国70余城城投、安居集团批量进场收购滞销现房、存量二手房。
2、河南省保障房专项政策深度解读
1）省级政策部署
Ø 2025年河南省政府工作报告明确提出“加力稳住楼市”，用好地方政府专项债支持盘活闲置存量土地、新增土地储备以及收购存量商品房等政策，新增保障性住房5.7万套。
Ø 2026年6月，河南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于推动城市高质量发展的实施方案》，提出推动收购存量商品房重点用于保障性住房，到2030年新增保障性租赁住房5万套以上。
Ø 河南“十五五”规划建议提出，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。
2）资金保障政策
Ø 河南省财政厅、省住建厅联合制定《河南省财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》（共6章30条），补助资金主要用于住房保障（支持配租型保障性住房）、城中村改造、老旧小区改造等。
Ø 2025年中央财政城镇保障性安居工程补助资金已下达，列入转移支付预算执行常态化监督范围。此外，河南省明确保障性住房土地增值税预征率为零。
3）公积金政策支持
Ø 河南省直公积金已正式实施购买配售型保障性住房贷款政策，出台了《河南省直公积金配售型保障性住房贷款管理办法（试行）》。
3、洛阳市保障房政策与市场分析
1）洛阳市政策体系
Ø 洛阳市正加快构建 “1+2+N”保障性住房政策体系——“1”是指《洛阳市配售型保障性住房建设与管理办法（试行）》；“2”是指定价办法和资金监管办法两项配套政策。
Ø 洛阳市已出台《洛阳市保障性租赁住房项目认定及管理办法》，适用范围涵盖全市7县7区，明确项目认定条件包括产权明晰、具有一定规模（原则上不少于2000平方米或50套/间）、符合建设标准等。洛阳市还制定了《洛阳市收购存量商品房用作保障性住房工作实施方案》。
2）洛阳市保障房建设目标
Ø 2025年洛阳市住建工作会议明确：加快推动2005套公租房、2047套经适房建设，积极筹建3500套保障性租赁住房，帮助新市民、青年人、工薪群体实现安居。
Ø 洛阳市已全面实现公租房网上办理，加快完善保障房小区配套设施，推广智慧社区建设。
3）公租房保障条件
Ø 洛阳市中心城区户籍住房困难家庭申请公租房需同时满足：取得中心城区户籍、城市区范围内无自有房产、家庭人均月收入低于上年度城镇居民人均可支配月收入。
二：全国及河南省保障房市场现状与发展趋势
1、全国市场现状
1）规模持续扩大：全国保障性住房建设筹集进度持续推进，年度计划170.4万套（间），已完成66.2%。
2）收购存量房成为主流：保障性租赁住房是存量商品房收购后最常见的改造方向，主要面向新市民、青年人等群体。存量房收购两周年以来，保租房用途占五成。
3）金融工具创新加速：保租房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段。
2、河南省市场特点
1）政策驱动明显：河南省通过专项债、财政补助等多渠道资金支持保障房建设。
2）存量盘活为重点：推动收购存量商品房重点用于保障性住房，同时推动城市闲置房产向旅居长租功能房转变。
3）覆盖面扩大：从城镇低收入家庭逐步覆盖到新市民、青年工薪群体。
3、发展趋势研判
1）从规模导向转向精准实施：后续保障类住房政策将从规模导向转为优化和精准实施。
2）“好房子”标准全面推广：普通住房、保障性住房、租赁住房都将建立各自的“好房子”标准。
3）运营管理能力成为核心竞争力：在存量房源和资金支持快速到位的背景下，运营管理能力将成为盘活存量、提供有效供应的关键。
4）数字化转型加速：智慧化运营平台建设成为行业共识。
三：保障房资产运营全流程管理要点
1、保障房资产运营全流程管理体系构建
1）全生命周期管理理念
Ø 保障房运营管理应贯穿规划建设、供应管理、运营管理全链条，建立健全覆盖项目全生命周期的协同管理机制。
Ø 需打通政府准入核准分配端与企业现场运营端，确保信息系统满足政用、企用、基层用、群众用等多元需求。
2）全流程管理体系核心环节
Ø 房源筹集
① 新建
② 改建
③ 收购
④ 转化
Ø 配租管理
① 申请受理
② 资格审核
③ 选房配租
Ø 合同签约
① 线上签约
② 入住登记
③ 资料归档
Ø 后期服务
① 日常巡查
② 维修管理
③ 投诉处理
Ø 安全管理
① 隐患排查
② 使用监管
③ 退出管理
3）运营模式选择
Ø 保障性租赁住房应按照“市场化、专业化”原则，由产权单位通过自行运营管理或联营入股、购买服务等方式，委托具有相应资质的专业运营机构实行租赁经营、专业服务等一体化、全过程运营管理。
2、租金收缴与资产管理核心要点
1）租金管理
Ø 公租房租赁期限一般不超过5年，租赁期满需要续租的，承租人应在期满前3个月提出申请。
Ø 保障性租赁住房租金应体现保障属性，按低于同地段同品质市场租金的标准执行。
Ø 租金收缴应建立线上多渠道支付体系，提升资金回笼效率。
2）资产管理核心要点
Ø 出租率管理：行业标杆项目投运三个月以上出租率超85%。
Ø 收缴率管理：保租房REITs项目平均收缴率达98%以上。
Ø 退出管理：建立规范的退出机制，不符合条件的应及时退出。
Ø 资产保值增值：通过精细化管理持续降本，行业实践表明人力成本可下降约2%—3%。
3、保障房运营品牌打造与口碑建设
1）品牌建设路径
Ø 产品品牌：细分“一张床、一间房、一套房”产品体系
Ø 服务品牌：以“好服务”为核心，借数字化赋能，为居民缔造有温度的生活场景
Ø 运营品牌：植入专属运营体系，打造可复制、可输出的运营能力
2）口碑建设要点
Ø 建立标准化服务体系，如“7824”客服体系（7天无休服务热线、8小时人工值守、24小时线上留言响应）
Ø 实施“数字网格化”管理，为每户居民匹配专属网格管家，实现服务“精准到人”
Ø 通过数字化维修系统实现智能派单、全程跟踪
4、智慧化运营平台建设与数字化转型
1）行业实践
Ø 安居集团：资产运营系统实现从房源管理、租务办理到费用收缴、售后服务的全流程数字化覆盖
Ø 武汉城投：构建“四位一体”应用体系（管理平台PC端、管家手机端、个人小程序、企业客户端），实现数据互通、流程统一
Ø 襄阳住保：自主研发“襄阳智慧安居保租房综合管理平台”，推动运营管理从传统人工向智能高效转型
2、平台核心功能
Ø 智能房源管理（信息在线维护、状态实时更新、空置率分析）
Ø 一站式租务办理（线上签约、入住登记）
Ø 费用线上收缴（多支付渠道集成）
Ø 服务与报修响应（任务派发、进度跟踪、满意度评价）
Ø 数据分析与决策支持。
3）数字化转型方向
Ø 从“依赖人工经验”转向“依托系统与数据智能”
Ø 从“管得住”向“管得好、有温度”持续进阶
Ø 实现“人-房-财-物”全链路数字化闭环
四：保障房项目典型案例分析
1、国内头部保障房运营企业发展模式解析
1）深圳安居集团——“深圳模式”
2） 首创城发——运营驱动转型
3） 武汉城投——平台化运营
4） 襄阳住保运管——精准服务
2、不同类型保障房项目运营模式对比
1）配组型保障房
Ø 保障对象
Ø 运营模式
Ø 资金回笼
Ø 运营重点
Ø 落地效果
2）配售型保障房
Ø 保障对象
Ø 运营模式
Ø 资金回笼
Ø 运营重点
Ø 落地效果
五：基于公司实际的运营难点、风险点与发展对策
1、洛阳开元城市投资发展有限公司业务定位
2、保障房项目运营难点与风险点
1）盈利模式困境
Ø 低租金与高成本矛盾：保租房的民生属性决定了其“低租金、长周期”运营模式，租金回报率远低于市场水平，甚至难以覆盖贷款利息、维护、运营等基础成本。
Ø 收益平衡困难：配售型保障房面临收益平衡较难、资金占用规模较大等问题。
Ø 运营收入不足：保障房项目普遍存在运营收入不足的风险。
2）运营管理挑战
Ø 出租率压力：保租房面临出租率不高、运营压力大等痛点。
Ø 专业能力短板：地方国企专业化运营能力是普遍短板。
Ø 供求错配风险：可能存在供求错配、运营经验不足等问题。
3）政策与市场风险
Ø 政策与法律风险：政策调整可能影响项目收益预期。
Ø 市场竞争加剧：保租房入市对市场化租赁房源造成分流，整个租赁市场进入深度调整期。
Ø 产权退出机制：产权退出机制不明确影响资产流动性。
4）资金与现金流风险
Ø 保障房项目资金占用规模大、回收周期长。
Ø 在租金回报率有限的情况下，难以形成稳定且足额的现金回流。
3、多元化盈利模式探索与增值服务开发
1）增值服务方向
Ø 社区商业运营：深圳创新“空间运营+商业配套”模式，构建“一刻钟便民生活圈”，激发社区内部微循环经济。
Ø 非租金收入拓展：行业标杆项目非租金收入占比已提升至5%左右。
Ø 存量资产盘活：通过保障性住房经营权转让等方式盘活闲置资产。
2）多元化盈利模式构建
Ø 推动保租房从单纯的“民生工程”向“可盈利、可循环”的市场化业务转型。
Ø 探索“房地产+金融”双轮驱动业务模式-。
Ø 引入专业化运营力量，以模式、产品、服务、科技等运营能力提升盈利水平。
Ø 建设银行发起设立总规模300亿元的住房租赁基金，探索以市场化方式参与存量资产改造与运营。
4、资产证券化的实施路径与收益分析
1）保障房REITs发展现状
Ø 当前8只保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上，NOI和EBITDA持续增长。
Ø 保租房REITs展现出强劲“抗压性”——今年第二季度单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%。
Ø 2026年6月，华夏北京保障房REIT完成扩募，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs，扩募募集资金约9.46亿元。保租房REITs市场已从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段。
2）资产证券化实施路径
Ø 公募REITs：适用于成熟运营、现金流稳定的优质保租房资产
Ø 持有型不动产ABS：与公募REITs并行发展，进一步拓宽融资渠道
Ø 机构间REITs/私募REITs：为尚未达到公募上市条件的优质资产提供定价基准和退出路径
3）收益分析与启示
Ø 保租房REITs的成功实践表明：通过精细化管理持续降本（人力成本下降2%-3%），保持高出租率和高收缴率，可以实现稳定的现金流和可持续分红。
Ø 资产证券化不仅提供了退出通道，更通过资本市场定价机制倒逼运营管理水平提升。
4）对开元城投的建议：
Ø 建立专业化运营团队，提升精细化管理能力
Ø 积极培育优质保租房资产，为未来对接资本市场做准备
Ø 关注REITs扩募机会，探索“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性循环模式
六、课程总结与互动研讨
1、课程要点回顾：梳理两天培训的核心知识点
2、公司业务对标：对照开元城投实际业务，识别可借鉴的经验和需规避的风险
3、互动研讨：参训人员结合工作实际提出问题与建议
4、行动建议：制定下一步工作改进计划
